Bij Natuurmonumenten komen we verspreid over het land veel verschillende erfpachtrechten (erfpachtcontracten) tegen. Dit heeft te maken met de opvattingen die golden in de tijd dat het betreffende erfpachtrecht is ontstaan en soms ook met individuele afspraken tussen Natuurmonumenten en de betreffende erfpachter. Specifiek in Haarzuilens geldt de situatie dat Natuurmonumenten een aantal jaren geleden het “bloot eigendom” (de grond) van een aantal percelen heeft overgenomen van baron Thierry van Zuylen. Op deze percelen waren door de baron al erfpachtrechten gevestigd. 

Het is daarom lastig om in zijn algemeenheid iets te zeggen over voorwaarden van de erfpachtrechten. In alle gevallen zal voor de geldende afspraken naar de specifieke geldende tekst van het erfpachtrecht gekeken moeten worden. 

In 2018 zijn Natuurmonumenten en SENM de tekst voor een model-erfpachtrecht (modelcontract) overeengekomen. Aanleiding was dat banken en andere financiële instellingen niet meer bereid waren om erfpacht te financieren vanwege de onzekerheid voor de erfpachter (en daarmee voor de waarde van het onderpand: het erfpachtrecht). 
Het in 2018 overeengekomen modelcontract (“Model BEP02 NM“) wordt vanaf die tijd bij nieuwe uitgifte en conversie van bestaande rechten gehanteerd. In dit model zijn de belangen van zowel de grondeigenaar (bloot eigenaar: Natuurmonumenten) en de erfpachter redelijk in evenwicht. Vooralsnog wordt dit model door de meeste financiële instellingen geaccepteerd. 

Erfpachters van Natuurmonumenten kunnen gedurende de looptijd van het erfpachtcontract te maken krijgen met verschillende situaties die van invloed kunnen zijn op de erfpachtvoorwaarden en/of de canon. Hieronder behandelen we kort een aantal situaties waar erfpachters mee te maken kunnen krijgen en de mogelijke gevolgen voor het erfpachtcontract.

Aanpassing van de verhouding grond- en opstalwaarde in het modelcontract BEP02 NM (bijv. als gevolg van een ingrijpende verbouwing)

In het model-erfpachtcontract is een vaste verhouding tussen de waarde van het “bloot eigendom” (de grondwaarde) en de waarde van het erfpachtrecht opgenomen: de grondquote. Met de grondquote wordt de canon berekend.
In het geval dat je als erfpachter je huis ingrijpend en structureel verbouwt, d.w.z. meer dan 5% van de erfpachtwaarde (conform artikel 7 van de meest recente erfpachtvoorwaarden van Natuurmonumenten) dan kan dat aanleiding zijn om de grondquote te herzien (NB het gaat alleen om ingrijpende structurele aanpassingen; niet om regulier onderhoud). De grondquote komt overeen met de waarde van de grond gedeeld door de marktwaarde van de grond en opstallen samen (vol eigendom). Bij bestaande contracten (niet BEP02 NM) vindt zo’n herziening alleen plaats op contractueel vastgelegde herzieningsmomenten. In het geval dat je van plan bent om een huis op erfpacht aan te kopen en  daarna ingrijpend te verbouwen is het verstandig vooraf de mogelijkheden voor herziening van de grondquote direct na de verbouwing te bespreken met Natuurmonumenten en schriftelijk vast te leggen.

Tussentijdse herziening van de canon

De mogelijkheid van een tussentijdse herziening van de canon verschilt van contract tot contract.
Als er een tussentijdse herziening van de canon is opgenomen in het erfpachtcontract, dan is dat meestal na elke 10 of 15 jaar die verstreken zijn, sinds de start van de looptijd van het contract. In de meest recente erfpachtvoorwaarden van Natuurmonumenten kun je ervoor kiezen om geen tussentijdse herziening op te nemen. Wij adviseren in zijn algemeenheid dat ook te doen omdat dit meer rust en zekerheid geeft. Bij tussentijdse herziening kan de canon aangepast worden als de erfpachter of de grondeigenaar van mening is dat a) de grondwaarde en/of b) het canonpercentage aangepast dienen te worden aan de meest recente marktomstandigheden. In een aantal oudere erfpachtcontracten is het canonpercentage gekoppeld aan de 10-jaars kapitaalmarkt rente. Deze kan nogal fluctueren. Er zijn ook nog een redelijk aantal erfpachtcontracten waar de canon gedurende de gehele termijn niet verandert (zelfs niet wordt geïndexeerd).

Verlenging erfpachtcontract bij einde looptijd

In geval de looptijd van de erfpacht eindigt en zowel erfpachter als grondeigenaar wensen te verlengen, dan zal Natuurmonumenten je het meest recente erfpachtcontract aanbieden. Je vindt de meest recente erfpachtvoorwaarden onder de rubriek Downloads.

Zorg ervoor dat je tenminste 12 maanden (of eerder als dat in de erfpachtvoorwaarden staat) voor afloop van de looptijd aangeeft of je wenst te verlengen. Dat geeft jou en Natuurmonumenten de benodigde tijd om het nieuwe erfpacht contract op te stellen. Meerdere disciplines zijn daarbij betrokken. Denk aan een rentmeester van Natuurmonumenten, een taxateur en een notaris.

Verkoop van jouw woning

Let bij de voorgenomen verkoop van je woning (eigenlijk verkoop je een erfpachtrecht) wat hierover in de erfpachtafspraken is opgenomen. In veel gevallen zal je Natuurmonumenten schriftelijk als eerste de gelegenheid moeten bieden om jouw woning te kopen. Pas als Natuurmonumenten aangeeft daar geen gebruik van te willen maken kun je jouw huis aanbieden aan potentiële kopers. Afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden, de hoogte van de canon en van de looptijd van het contract, kan het verstandig zijn om het moment van verkoop aan te grijpen om nieuwe erfpachtvoorwaarden (conversie) aan te vragen bij Natuurmonumenten voor de potentiële koper. Voordeel daarvan is dat de koper makkelijker financiering zal kunnen krijgen en meer zekerheden krijgt. 

Als je nu echter een hele lage canon betaalt en/of de looptijd van jouw erfpacht contract langer dan circa 15 jaar is, dan is het wellicht gunstiger om jouw huis te verkopen op grond van de bestaande erfpachtvoorwaarden. Wij adviseren je in alle gevallen bij verkoop een erfpachtdeskundige in te schakelen, voordat je een makelaar opdracht tot verkoop verleent.

Conversie

De conversie van jouw huidige erfpachtcontract naar de meest recente erfpachtvoorwaarden is mogelijk op een aantal momenten:

• Bij verkoop van jouw huis. (De nieuwe voorwaarden gelden uitsluitend voor de nieuwe koper).
• Bij herzieningsmoment conform erfpachtvoorwaarden
• Bij verlenging van het erfpachtcontract aan het einde van de looptijd
• (nog in behandeling bij Natuurmonumenten: Bij ingrijpende verbouwing.)

Kernpunten nieuwste erfpachtvoorwaarden van Natuurmonumenten

Hieronder treft je puntsgewijs de belangrijkste voorwaarden die Natuurmonumenten hanteert in haar meest recente erfpachtovereenkomst (zie downloads voor complete document)

• Looptijd 30 jaar bij aanvang
• Automatische verlenging tenzij er zwaar wegende redenen zijn voor Natuurmonumenten om dat niet te doen
• Bij herziening van de canon na 30 jaar zal de canon maximaal 130% dan wel minimaal 70% van de laatst geldende canon bedragen
• Looptijd van de erfpacht bij tussentijdse verkoop van de opstal (het erfpachtrecht) wordt door Natuurmonumenten vastgelegd voor 30 jaar 
• Canonpercentage is 3,5 % en zal niet tussentijds wijzigen.
• Depreciatie grondwaarde : 25% (dit is een “korting” vanwege de beperkingen die het erfpachtrecht bij Natuurmonumenten kent)
• Jaarlijkse indexering (inflatiecorrectie) is maximaal 2% of minder (afhankelijk van CBS index; maar nooit lager dan nul)
• Grondquote herziening bij ingrijpende verbouwing (waardevermeerdering meer dan 5% van de erfpachtwaarde)