Wat is erfpacht?

Als je overweegt om een woning te kopen die op grond van Natuurmonumenten staat zijn er een aantal zaken om rekening mee te houden. Natuurmonumenten is eigenaar van de grond (bloot eigenaar). Voor het gebruik van deze grond sluit u een overeenkomst af met Natuurmonumenten: een erfpachtovereenkomst. In deze overeenkomst is bepaald dat je jaarlijks een bedrag, de erfpacht of canon, moet betalen. De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een zogenaamd canonpercentage. Daarnaast worden er in de overeenkomst een aantal bepalingen opgenomen ten aanzien van:
– de (periodieke) indexering van de canon (soort inflatiecorrectie)
– de grondquote (de grondwaarde gedeeld door de marktwaarde van het grond en opstallen)
– de looptijd van de erfpacht en
– van het gebruik van de grond.
Dit laatste betekent dat er beperkingen of voorwaarden aan het gebruik worden gesteld door Natuurmonumenten. Deze komen bovenop de regels die al door de overheid, bijvoorbeeld in het bestemmingsplan, zijn gesteld. In het geval van u van plan bent om een huis op erfpacht aan te kopen en daarna ingrijpend te verbouwen is het verstandig vooraf de mogelijkheden voor herziening van de grondquote direct na de verbouwing te bespreken met Natuurmonumenten en schriftelijk vast te leggen.

Wat betekent de erfpacht voor de waarde van de woning?

Als je een woning (in erfpachttermen: opstal) op grond van Natuurmonumenten koopt, koop je alleen de opstal(len). De grond is immers van Natuurmonumenten. Om de prijs van een woning met erfpacht te vergelijken met een woning op eigen grond (wat in Nederland het meest gebruikelijk is bij koopwoningen) moet je rekening houden met de jaarlijkse canon die betaald moet worden. Verder moet je rekening houden met de beperkingen in het gebruik.
Het is lastig om exact aan te geven wat het effect van de erfpacht op de waarde van de woning is omdat het vaak gaat om unieke woningen op bijzondere en mooie locaties. Het hangt ook samen met de lokale woningmarktomstandigheden. Over het algemeen kun je stellen dat een woning op erfpacht op de lange termijn vaak wat duurder is dan een vergelijkbare woning op eigen grond.

Kan ik een woning op grond van Natuurmonumenten gewoon kopen?

Het erfpachtrecht en de opstallen kunnen volgens het Nederlands recht worden gekocht en verkocht. Leg alle afspraken met Natuurmonumenten schriftelijk vast.

Kan ik een woning met een erfpachtovereenkomst financieren?

De afgelopen jaren is SENM in overleg geweest met Natuurmonumenten om een model-erfpachtovereenkomst op te stellen die een grote mate van voorspelbaarheid en zekerheid voor de erfpachter en de hypotheekverstrekker geeft. Deze model-erfpachtovereenkomst (zie ook downloads) zou de banken voldoende zekerheden moeten bieden om financiering mogelijk te maken.

Banken zijn terughoudend om woningen met erfpacht te financieren. Veel erfpachtovereenkomsten zijn erg eenzijdig in het voordeel van de grondeigenaar. Bij contract einde of tussentijdse aanpassing van de canon kunnen soms grote stijgingen optreden waardoor de erfpachter in moeilijkheden kan komen en deze de hypotheeklasten niet meer kan betalen. Daarnaast biedt voor de banken het onderpand van een woning op grond van een derde minder zekerheid dan een woning gewoon op eigen grond. Daardoor is de hypotheekrente voor woningen op erfpacht vaak iets hoger dan voor woningen op eigen grond.

Welke hypotheekverstrekkers financieren woningen op erfpacht?

De meeste hypotheek verstrekkers vinden woningen op erfpacht lastig vanwege het feit dat ze de uitgebreide erfpachtvoorwaarden nauwkeurig moeten laten bestuderen door deskundigen. Dat kost tijd en maakt een hypotheekverstrekking vaak wat duurder.

De Rabobank , Triodosbank en ABN AMRO verstrekken hypotheken voor woningen op erfpacht van Natuurmonumenten. Andere banken en hypotheekverstrekkers willen niet op voorhand garanderen dat ze een hypotheek op erfpacht verstrekken. Iedere aanvraag wordt apart beoordeeld. Als compensatie voor de ingeschatte risico’s verlangen hypotheekverstrekkers soms een groter bedrag aan eigen financiering en/of rekenen een hogere rente.

Vragen/informatie

Als je een woning op grond van Natuurmonumenten (met erfpacht) op het oog hebt en hier vragen over hebt, kan je via de mail of telefonisch contact opnemen met SENM (zie contactpagina).