Canonberekening

Uitleg over erfpacht aan leek en professional.
Door: Prof. ir. Frits Seijffert
Voor: Belangstellenden en belanghebbenden zoals erfpachters of erfverpachters.
Datum: 15 februari 2012 Gewijzigd en ingekort: 4 april 2012

Geachte lezer,
Een probleem dat telkens weer opduikt bij financiële berekeningen is, dat men denkt en rekent alsof geld een vaste waarde heeft, terwijl men toch weet dat geld voortdurend in waarde afneemt en dat aan waarde ook emotionele aspecten kleven. Dit geeft geen problemen als men zuiver en alleen in financiële waarden rekent, maar het geeft wel problemen als men een financiële berekening maakt waarin zowel financiële (monetaire) zaken als materiële zaken voorkomen. Bij het berekenen van het rendement *) op vastgoed en het berekenen van een erfpachtcanon worden daardoor vaak (grove) fouten gemaakt. Daarnaast is het zo, dat erg veel mensen werken op de manier zoals zij dat gewend zijn, zonder na te denken over het hoe en waarom van de wijze waarop zij doen wat zij doen. Ook is men gewend geraakt aan de orde van grootte van percentages waar men in de financiële wereld over spreekt, zonder dat men zich realiseert welke rol de inflatie speelt in de numerieke waarden die worden gepresenteerd, of de feitelijke orde van grootte die deze cijfers behelzen. Als voorbeeld wil ik noemen, dat velen een beetje meewarig lachen als het gaat om een rendement op een investering, na aftrek van inflatiecompensatie en onkosten, van 1,2 tot 1,4% . Ook risico’s in de orde van grootte van tienden van procenten lijken weinig. Dat is toch bijna niets, zal men zeggen, zonder zich een beeld te vormen van de werkelijke betekenis van deze percentages. Bij voorbeeld: Ministerie EL&I durft te stellen en aan SBB voor te schrijven dat een risicotoeslag op het rendement van 1 à 2% per jaar normaal zou zijn bij de erfpacht in natuurgebieden. Men geeft er dan duidelijk blijk van, geen enkel begrip te hebben voor verhoudingen en realiteit!

*) Rendement
Het rendement van een investering in een duurzaam productie middel wordt door een accountant als volgt berekend:
De bruto jaaropbrengst verminderd met de kosten en verminderd met de afschrijving en dit resultaat delen door de boekwaarde. Stel het betreft een investering in een kantoorgebouw dat in 1960 is verworven en dat deze rendementsberekening plaatsvindt in 1990. Het gebouw wordt in 50 jaar afgeschreven. De huren worden jaarlijks geïndexeerd. De waarde van de gulden in 1990 was één vierde deel van de waarde van de gulden in 1960. In de hier aangegeven berekeningswijze worden volkomen ongelijkwaardige dingen van elkaar afgetrokken en door elkaar gedeeld. De uitkomst is dus een compleet zinloos getal. Toch doet men het zo, omdat men het altijd al zo doet.

__________________________________________________________________________________
Algemeen
We zijn gewend om te rekenen in geld en er dan de materiële zaken aan toe te voegen. In dit betoog draai ik het om en denk in eerste instantie aan de materiële zaak en beschouw onze economie daarbij als één grote ruilhandel. In tweede instantie voeg ik er dan de financiële consequenties aan toe. Dat vereist een niet gebruikelijke manier van denken. Maar door u te verplaatsen in deze manier van denken krijgt u waarschijnlijk wel een veel beter inzicht in deze materie. Deze materie die zo complex lijkt, door de wijze waarop er in de loop der tijd over is geschreven en de vele commissies die er hun licht over hebben laten schijnen.

De kern van de zaak, zonder juridische franje.
De kern van de zaak bij erfpacht is, dat men voor langere tijd grond huurt van een grondeigenaar. De jaarlijkse huursom noemt men dan de canon. De juridische details (de franjes) schuif ik even naar de achtergrond. Niet omdat deze niet belangrijk zijn, maar daar kom ik later nog op terug. Daarom vermijd ik in dit eerste deel de termen ’pacht’ en ‘erfpacht’ om niet direct ‘gepakt’ te kunnen worden op regels die gegeven zijn in de Pachtwet en het BW.

Verplaats u in het volgende voorbeeld.
Er is een grondeigenaar een zekere ‘mijnheer Grond’, hij beschikt over een respectabele hoeveelheid grond. Zelf heeft hij een ruim inkomen uit andere bronnen, zodat hij er geen behoefte aan heeft zijn gronden, het familie kapitaal, zelf te exploiteren. Daarom verhuurt hij zijn gronden.

Ik behandel nu vier verschillende gevallen met vier huurders, A, B, C en D. Om het makkelijk leesbaar te houden noem ik hen respectievelijk, Arnold, Boudewijn, Charles en Derk.

‘Arnold’ meldt zich bij ‘mijnheer Grond’ omdat hij graag een hectare grond (10.000 m2) voor langere tijd van hem wil huren. Het toeval wil dat Arnold zelf ook meer dan één hectare grond bezit, grenzend aan de gronden van ‘mijnheer Grond’. ‘
Mijnheer Grond’ staat nu voor de vraag wat hij als huur moet vragen, want wat is die grond eigenlijk waard en wat is een redelijk percentage van de grondwaarde om als huur te vragen? ‘Mijnheer Grond’ is een praktische man, hij komt tot een oplossing waarbij hij het probleem van de grondwaarde geheel kan omzeilen. Hij zegt: ‘Arnold’, jij huurt die grond van mij, en we rekenen af in natura om al dat gedonder met geld, inflatie, risicotoeslagen en onkostenvergoedingen te vermijden. Mijn oudste zoon werd geboren toen ik 28 jaar oud was. Zijn oudste zoon werd geboren toen hij 27 jaar oud was. Ik streef er naar om er voor te zorgen dat, als die kleinzoon de leeftijd heeft bereikt die ik nu heb, het familiekapitaal is verdubbeld. Dus jij betaalt de huur voor die hectare grond aan mij in natura, dus in overeenkomstige grond grenzend aan mijn grond, zodat ik na 55 jaar één hectare van jouw grond er in eigendom bij heb. Dat lijkt Arnold een goed plan, maar zegt hij, hoe weten we dan in de loop van die 55 jaar hoeveel grond er van mijn grond in jouw eigendom is overgegaan? Dat is niet zo moeilijk, zegt mijnheer Grond, dan rekenen we met: een reëel netto continue rendement van r% per jaar waarbij in 55 jaar de waarde verdubbelt. Dus e ^ (r% . 55) = 2. Hieruit volgt dat r% = ln 2 / 55 = 1,26%3 (ter info: ‘e’ is het grondtal van de natuurlijke logaritme en bedraagt 2,718281828… ) Na één jaar heb ik dan 10.000 × e ^ 1,26% – 10.000 = 126,80 m2 van jouw grond erbij gekregen. Na 20 jaar heb ik dan 10.000 × e ^ (20 . 1,26%) – 10.000 = 2.866,65 m2 van jouw grond gekregen. Reëel kapitaal verdubbelen, zonder enig risico en zonder enige kosten of andere inspanning, binnen een kortere periode dan twee generaties, lijkt mij niet fatsoenlijk en macro-economisch niet bestendig . Zo wordt de deal gesloten. ‘Arnold’ huurt 10.000 m2 van ‘mijnheer Grond’ op voorwaarde dat hij hem per jaar, in een continue stroom, 126 m2 per 10.000 m2 gehuurde grond van zijn eigen grond in eigendom zal overdragen en vervolgens van hem zal huren.

Dan meldt zich een andere huurder, een zekere ‘Boudewijn’ hij wil ook 10.000 m2 van ‘mijnheer Grond’ huren. Maar ‘Boudewijn’ heeft geen eigen grond zoals ‘Arnold’, dus hij wil gewoon in klinkende munt betalen voor de huur. Ja, zegt ‘mijnheer Grond’, maar dat gedonder met geld dat wil ik eigenlijk niet, dan heb ik ook nog een rentmeester nodig. Bovendien de complicatie dat we dan de waarde van de grond dienen uit te drukken in geld. Wie zegt mij dat die waarde van de grond door een taxateur telkens helemaal juist wordt bepaald, met al die beperkingen die zo’n erfpachtcontract inhoudt? Dan loop ik toch een zeker risico. Laten we het redelijk houden, je betaalt mij mede ter compensatie van dat risico jaarlijks niet de waarde van 126 m2 grond maar de waarde van 136 m2 grond.

Maar dan zitten we ook nog met het praktisch probleem, dat we jaarlijks de grond moeten laten taxeren en dat is wel erg omslachtig. Maar, zegt ‘Boudewijn’ dan, we kunnen toch ook de inflatie volgen zoals door het CBS jaarlijks wordt vastgesteld voor de ‘Consumer Priceindex’. Ja, zegt ‘mijnheer Grond’ dat lijkt wel aardig, maar komt die CPi wel altijd overeen met de grondprijsstijging? Daar loop ik toch ook weer een risico. Ja, dat is wel een beetje waar zegt ‘Boudewijn’, laten we het dan afmaken op een tegenwaarde van 140 m2 per jaar te vergoeden in het eerste jaar en dan voor de jaarlijkse betalingen de CBS inflatie-index volgen. Dan betaal ik in de eerste contractmaand de waarde van 70 m2 en in de zevende maand nog eens de waarde van 70 m2. Het daarop volgend jaar hetzelfde patroon, maar dan verhoogd met het inflatie percentage. (Nu reken ik even voor u.) Dat komt neer op 141,4 m2 per eind jaar in vergelijking met de betaling van Arnold van 126,8 m2. Feitelijk heb ik dan 10% van jouw betaling als dekking voor de genoemde risico’s en dekking van de administratiekosten. De vastgoedmakelaar rekent als provisie 1¾% van de incidentele transacties. Dan moet de rentmeester maar genoegen nemen met 1% van de regelmatige inkomsten, dan heb ik nog 9% van de opbrengst voor dekking van mijn risico’s, dat is toch redelijk, is het niet?

Dan meldt zich nog een derde huurder, een zekere ‘Charles’ die ook 10.000 m2 van ‘mijnheer Grond’ wil huren. Maar ‘Charles’ is er één van het oude stempel, die vindt dat gedoe met indexatie maar niets. ‘Charles’ wil gewoon ouderwets een nominaal vaste huurprijs betalen voor een vaste contractperiode, zoals hij dat ook doet voor zijn woninghypotheek, daar betaalt hij een annuïteit voor 30 jaar met een rentevast periode van 30 jaar. ‘Charles’ en ‘mijnheer Grond’ komen daarom een contractperiode van 30 jaar overeen met een vaste huurprijs voor de totale periode van 30 jaar. Maar hoe moet die vaste huurprijs, die in de plaats komt van die equivalente waarde van 141,4 m2 grond per eind van ieder jaar, nu berekend worden. Wie kan dat doen? Ja, zegt ‘mijnheer Grond’, dat 4 moet ik dan maar aan die rentmeester vragen. De zoon van ‘mijnheer Grond’, die toevallig deze discussie hoort, zegt: “Pa dat hoeft niet, ik reken het wel even uit.” De zoon van ‘mijnheer Grond’ volgt het Voorbereidend Wetenschappelijk Onderwijs en daar is bij de *wiskundeles juist het onderwerp, ‘merkwaardige producten’ en de ‘sommatie van de meetkundige reeks’ die daar uit volgt, behandeld. (Zie de afleiding onder aan de bladzijde) Bij handelsrekenen had hij al geleerd hoe je eindwaarden en contante waarden moet berekenen. Hij rekent als volgt:

Een reëel rendement van 1,414%, geeft de groeifactor (discountfactor) x = 1/1,01414.
De contante waarde van de 30 betalingen van het equivalent van 140 m2 per jaar, wordt dan: (beschouw die 140 m2 als de reële annuïteit voor 30 jaar) :

Maar hoe nu verder?
Dan moet er ook een schatting worden gemaakt van de gemiddelde inflatie over de komende 30 jaar.

Met een klein risicotoeslag je wordt de inflatie voor die 30 jaar ingeschat op gemiddeld 2,1% per jaar.
Dat wordt dan bij elkaar een nominaal rendement van: (1, 01414 × 1,021 -1) = 3,55% p.j.
Dan volgt de vergelijking:


(182,38 m2 is dan de nominale annuïteit voor 30 jaar)
‘Charles’ moet dan 30 jaar lang de prijs betalen van de tegenwaarde van (afgerond) 182,4 m2 grond zoals die is in het eerste contractjaar. D.w.z een vaste canon van 1,824% per jaar.
__________________________________________________________________________________
*De wiskunde.

Tenslotte meldt ‘Derk’ zich. Hij wil ook 10.000 m2 grond huren van ‘mijnheer Grond’. Van ‘Charles’ zijn overeenkomst heeft hij al gehoord, hij wil wel ook een contractperiode van 30 jaar, maar zodanig dat elke drie jaar de canon wordt geïndexeerd. De zoon van ‘mijnheer Grond’ past daartoe de berekening, die hij voor ‘Charles’ heeft gemaakt, even aan.

Dan volgt de vergelijking:

Te betalen in de eerste drie jaar het equivalent van 142,90 m2 (1,43%) van de grondprijs bij aanvang van het contract.

De grondwaarde in relatie tot de erfpachtvoorwaarden.
(het volgende heb ik grotendeels overgenomen van de heer P. G. Jager RT Vastgoedconsultant te Den Haag) In de meest voorkomende gevallen is of wordt de grond uitgegeven in erfpacht en de opstal wordt of is gebouwd door de erfpachter. Juridisch worden grond en opstal één onroerende zaak. Economisch gezien verliezen grond en opstal bij samenvoeging hun oorspronkelijke waarden. Deze gaan op in een totaalwaarde van grond en opstal. Aan de grond komt geen zelfstandige waarde meer toe. Er kan een waarde worden toegerekend op basis van een tevoren overeengekomen sleutel of er kan een afspraak tussen betrokkenen worden gemaakt over een maatschappelijk geaccepteerde verdeelsleutel. Staatsbosbeheer gaat uit van de fictie, dat de bebouwde en met erfpacht belaste grond een volle waarde als bij eigendom heeft als vrije en niet met erfpacht belaste grond, die zelfstandig te verkopen zou zijn: een fictieve waarde, die geen marktwaarde is, maar wel aanzienlijk hoger uitkomt dan een marktconforme toerekening van de totaalwaarde aan de grondwaarde. T.o.v. de vrije grondwaarde dient dus een depreciatie te worden toegepast. Deze depreciatie is dus geen ‘korting’, zoals voormalig minister Gerda Verburg aan de Tweede Kamer vertelde, maar een feitelijke waardevermindering t.g.v. de juridische situatie waarin de grond zich bevindt die het gevolg is van de erfpachtvoorwaarden.

Geachte lezers,
Dus canons, afhankelijk van de voorwaarden, worden dan 1,26% tot 1,83%. Dat is wel even wat anders dan dat u gewend bent op de Wadden en in Amsterdam. Probeer maar eens een fout aan te wijzen in mijn voorstelling van zaken. Dat zal u niet lukken! Misschien dat er iets aan de parameters die ik heb gebruikt moet of kan worden bijgesteld, maar de rekenwijze is exact en correct. Wacht u voor woekererfpacht!