Minimale criteria voor transparante consumentvriendelijke erfpachtrechten voor woningen.
Erfpachtrechten zijn naar het oordeel van SENM transparant en consumentvriendelijk voor woningen indien ze duidelijk, veilig, nuttig en doelmatig zijn. Deze criteria zijn niet uitputtend en niet wederzijds uitsluitend. Zo kan een kenmerk van een erfpachtrecht zowel tot een bevinding over duidelijkheid van een erfpachtbepaling leiden als tot een bevinding over veiligheid. De kenmerken zijn geformuleerd onder het criterium waar deze qua gewicht het meest passend is. Bij deze onderverdeling van de kenmerken is de economische context leidend geweest, waarbij de verdeling van de waardeverandering op voorhand tussen partijen vast dient te staan.

Duidelijk
Een erfpachtcontract is duidelijk wanneer het geen onnodige complexe componenten bevat, de informatie glashelder is en de erfpachter/koper de (financiële) werking van het erfpachtrecht, nu en in de toekomst, kan begrijpen, beoordelen en voorzien. SENM acht de volgende criteria voor een duidelijk erfpachtrecht belangrijk:

  • Voor de consument moet duidelijk zijn hoe het erfpachtrecht werkt.
  • De informatievoorziening door de erfverpachter aan de eerste en opvolgende erfpachter(s)
  • moet duidelijk zijn. Uit de akte dient eenduidig te blijken wat de erfpachter kan en moet verwachten.
  • De hoogte van de canon, de wijze waarop deze is vastgesteld en hoe deze kan worden aangepast moet duidelijk zijn.
  • De marktwaarde van de canongrondslag, indien de canon daarop is gebaseerd, moet duidelijk zijn.
  • De marktwaarde van de canongrondslag wordt in drie stappen afgeleid van de waarde van het volle en vrije eigendom van de onroerende zaak. Na het vaststellen van de waarde van het vrije en volle eigendom wordt deze gesplitst in een gedeelte voor de zaak waar het erfpachtrecht oorspronkelijk op gevestigd is (meestal de grond) en overige onroerende zaken (meestal de opstal, werken en beplanting). Tenslotte wordt de invloed van beperkingen van het erfpachtrecht in mindering gebracht.
  • De kostprijs van de onderliggende onroerende zaak moet duidelijk zijn, indien de canon hierop is gebaseerd. Dit zal met name het geval zijn indien met het erfpachtrecht een sociaal of publiek doel wordt nagestreefd, of indien de aanwezigheid van de erfpachter van groter belang is dan de hoogte van de canon.
  • De beperkingen in het gebruik van de onroerende zaak moeten duidelijk zijn, voor zover dat gebruik beperkt is. Indien het gebruik tot een bepaalde bestemming is beperkt, dient dit eenduidig uit de akte te blijken. Uitgangspunt is dat de erfpachter de zaak mag gebruiken in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan.
  • Tenslotte moet het recht op en de omvang van de opstalvergoeding bij het einde van het erfpachtrecht duidelijk zijn.

Normenkader beoordeling informatieverstrekking erfpachtrechten voor wonen

Normenkader beoordeling informatieverstrekking
Voor consumenten is het van belang dat zij beschikken over informatie die hen in staat stelt een adequate beoordeling van het product te maken. Om deze beoordeling te kunnen maken moet de verstrekte informatie correct, duidelijk en niet misleidend zijn. Deze normen zijn vastgelegd in artikel 4:20 en 4:19 van de Wft. In 1 en 2 volgt een toelichting op deze normen.

Artikel 4:20 Wft: informatie die relevant is voor een adequate beoordeling
Relevante informatie
Welke informatie relevant is voor een consument, verschilt per productsoort. Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) heeft beoordeeld welke kenmerken van een erfpachtovereenkomst relevant zijn voor de consument. De consument moet in ieder geval over deze aspecten worden geïnformeerd om een adequate beoordeling te kunnen maken. De informatie over deze aspecten is daarom relevante informatie. De relevante informatie dient correct, duidelijk en niet-misleidend te zijn. Daarnaast dient de informatie tijdig aan de consument te worden verstrekt.

Hieronder staat een aantal kenmerken en gebeurtenissen die invloed hebben op de werking en de prijs van de erfpachtovereenkomst. De consument dient deze aspecten van een erfpachtproduct te kennen voor hij over kan gaan tot vestiging van het recht. De informatie over deze aspecten is daarom relevante informatie.

  • Informatie over de zaak waarop het erfpachtrecht is gevestigd
  • Perceel
  • Bebouwing
  • Staat van bebouwing
  • Publiekrechtelijke bestemming
  • Publiekrechtelijke beperkingen
  • Zakenrechtelijke beperkingen
  • Verbintenisrechtelijke beperkingen
  • Informatie ten aanzien van de elementen die de hoogte van de canon bepalen
  • Waarde van de Zaak en grondslag van de canon
  • Berekeningsmethode van de canon en canonbedrag
  • Hoogte van het canonpercentage en wijze van vaststelling daarvan
  • (Administratieve) kosten die voor het erfpachtrecht in rekening wordt gebracht
  • Beperkingen ten opzichte van vol eigendom
  • Depreciatiefactor en depreciatie per beperking
  • Moment van canonherziening
  • Wijze waarop de canon wordt herzien